Autorisation de construire cantonale : types de procédures, délais et petites constructions

Une demande de construction, de nombreuses compétences

En Suisse, la construction est fondamentalement soumise à autorisation. L'article 22 de la Loi sur l'aménagement du territoire (LAT) stipule que les constructions et installations ne peuvent être érigées ou modifiées qu'avec une autorisation officielle. Sont concernées toutes les constructions ayant un lien fixe avec le sol.

Les lois cantonales sur l'aménagement et les constructions précisent cette règle de droit fédéral. Les travaux soumis à autorisation relèvent de trois niveaux : le droit fédéral, le droit cantonal et le droit communal. Les projets exempts d'autorisation sont réglementés différemment d'un canton à l'autre.

Le lieu de dépôt est la commune d'implantation. Les demandes en matière de droit de la construction doivent原则上 y être déposées.

L'autorité locale de la construction est le premier point de contact pour la planification et l'autorisation. Elle vérifie la complétude des demandes de construction reçues et informe sur les documents nécessaires. Ce qui est exempt d'autorisation dans un cas concret est défini par chaque commune via sa propre fiche d'information.

Lors d'un changement de canton, cette règle de base ne change pas. Quatre éléments varient : le type de procédure, le délai de traitement par l'autorité, le délai d'opposition des tiers et les seuils à partir desquels un projet est considéré comme soumis à autorisation. S'ajoute à cela la question de savoir si, outre l'autorisation communale, des autorisations cantonales supplémentaires sont nécessaires.

Ordinaire, simplifié, annoncé

Le canton de Zurich connaît trois types de procédures. La plupart des projets de construction sont examinés dans le cadre de la procédure ordinaire selon les §§ 319–321 de la Loi sur la planification et la construction (PBG). La procédure d'annonce est possible pour les petits projets de construction qui ne touchent pas aux intérêts de tiers. Dans la procédure de notification, les projets doivent simplement être signalés à l'autorité de la construction compétente.

Le canton de Thurgovie réglemente la procédure aux §§ 98 à 107 de la Loi sur la planification et la construction (PBG). Il connaît également trois procédures : la procédure ordinaire avec mise à l'enquête publique, la procédure simplifiée pour les projets mineurs et la procédure de notification. Selon le § 98 PBG, une autorisation de construire est fondamentalement requise pour toutes les constructions et installations. Les exceptions se trouvent au § 99 PBG.

Pour comparer deux cantons, ce n'est pas la taille de la commune qui est déterminante, mais le type de procédure. Le même projet peut relever de procédures différentes dans deux cantons. Les désignations des procédures ne sont pas partout identiques : en Thurgovie, on parle de « simplifié », dans le canton de Zurich de « procédure d'annonce », avec dans les deux cantons une procédure de notification.

Types de procédures selon les réglementations cantonales : comparaison entre Zurich et Thurgovie

Deux horloges : délai de traitement et délai d'opposition

Le délai de traitement concerne l'autorité. Dans le canton de Zurich, les autorités d'autorisation prennent leurs décisions dans le cadre de la procédure ordinaire généralement dans un délai de 2 mois depuis l'examen préalable ; pour les nouvelles constructions et les grands projets de transformation, un délai de 4 mois à partir de l'examen préalable est disponible. Dans la procédure d'annonce, le délai de traitement est de 30 jours.

Le délai d'opposition des tiers s'écoule de manière totalement indépendante. Il varie selon le canton de 20 à 30 jours à compter de la publication dans la feuille officielle. Ces deux délais ont des déclencheurs et des destinataires différents : l'un lie l'administration et commence avec l'examen préalable, l'autre lie les voisins concernés et commence avec la publication officielle.

Celui qui compare les délais doit les saisir séparément. Un court délai de traitement ne dit rien sur la possibilité d'opposition – et vice versa.

La prudence est de mise concernant le cours des délais. La vérification de la complétude par l'autorité locale de la construction et l'examen préalable par l'autorité d'autorisation sont deux étapes distinctes. Le délai de 2 respectivement 4 mois est calculé à partir de l'examen préalable. Celui qui planifie des dates doit clarifier quelle étape déclenche le cours du délai dans le canton concerné.

Une troisième indication temporelle s'ajoute : l'autorisation de construire est généralement valable trois ans ; explicitement pour le canton de Bâle-Ville au § 53 de l'Ordonnance sur les constructions (BPV). Selon l'étude ZKB 2023, la durée moyenne d'obtention d'une autorisation en Suisse était de 140 jours en 2022. Cela représente environ 70 % de plus qu'en 2010.

Durée moyenne d'obtention d'une autorisation en Suisse (2022)

Lorsque le silence vaut acceptation

La procédure de notification est la plus rapide. Dans le canton de Zurich, les projets doivent simplement être signalés à l'autorité de la construction compétente. Si aucune autre décision n'est prise dans les 30 jours suivant la réception de l'accusé de réception, le projet peut être réalisé. La logique diffère de la procédure d'autorisation : ce n'est pas une approbation, mais l'absence d'instruction qui donne le feu vert.

Selon le § 2a de l'Ordonnance sur la procédure de construction (BVV), la procédure de notification zurichoise s'applique à de nombreux types d'installations solaires, de pompes à chaleur, de raccordements au chauffage à distance et de stations de recharge pour véhicules électriques. La liste varie selon les cantons ; en Thurgovie, les installations solaires sont également citées en exemple. C'est la commune qui décide si un projet concret relève de l'ordre de notification cantonal. Elle détermine également quelle procédure s'applique.

Petites constructions : exempt d'autorisation ne signifie pas la même taille partout

L'écart important des seuils cantonaux est illustré par la comparaison des petites constructions non chauffées. Dans le canton de Berne, elles sont admissibles sans autorisation si leur surface au sol est au maximum de 10 m² et leur hauteur maximale de 2,50 mètres. Le canton de Zurich n'autorise que jusqu'à 2,0 m² de surface et 1,50 mètre de hauteur. La surface au sol admissible diffère d'un facteur cinq, la hauteur admissible d'environ deux tiers.

Le canton de Thurgovie réglemente les exceptions au § 99 PBG. Des exemples typiques sont les abris de jardin sous une certaine taille, les chemins simples ou les petites clôtures.

En pratique, une petite terrasse de jardin plane sans modifications structurelles majeures est généralement considérée comme exempte d'autorisation.

Celui qui transpose les 10 m² bernois à un site zurichois construit sans autorisation, bien que celle-ci soit requise.

Lorsque le canton a son mot à dire

Outre ou à la place de l'autorisation de construire communale, une ou plusieurs autorisations cantonales peuvent être requises. Dans le canton de Zurich, l'annexe de l'Ordonnance sur la procédure de construction (BVV) indique pour quels projets des autorisations cantonales sont nécessaires. On peut y clarifier avant le dépôt si d'autres services spécialisés cantonaux doivent être impliqués.

Pour les installations susceptibles de polluer considérablement l'environnement, une étude d'impact sur l'environnement (EIE) doit être réalisée en plus de la procédure d'autorisation de construire. L'autorité compétente est celle qui décide de l'ensemble de la procédure d'autorisation ou d'approbation. La pratique environnementale zurichoise conseille les demandeurs, les autorités compétentes et les services spécialisés en protection de l'environnement aussi tôt que possible sur les questions relatives à l'EIE, par exemple sur le déroulement de la procédure.

Que se passe-t-il si le délai est manqué ou si aucune demande n'est déposée

Construire sans autorisation de construire est interdit, sauf pour les projets non soumis à autorisation – et ce dans toute la Suisse. Sont également illégales les constructions qui ne correspondent pas à l'autorisation de construire délivrée, constituant ainsi un dépassement d'autorisation.

Les conséquences possibles sont : une procédure d'autorisation de construire ultérieure, une procédure de rétablissement, une ordonnance de cessation (arrêt des travaux), une interdiction d'utilisation et une peine. La procédure est souvent déclenchée par une dénonciation.

Les membres de l'autorité de la construction doivent déposer immédiatement une plainte auprès de l'autorité de la construction s'ils ont connaissance d'une construction sans l'autorisation de construire requise. Les citoyens ne sont pas obligés de le faire. Ils peuvent toutefois déposer une plainte même s'ils ne sont pas concernés par le projet de construction.

Le déroulement typique : si l'autorité de la construction apprend l'existence d'une construction sans autorisation, elle examine d'abord sommairement si une autorisation ultérieure est possible – sans collecte de preuves extensive.

Si l'examen préalable révèle que la construction ne viole pas manifestement les normes applicables, l'autorité de la construction demande au maître d'ouvrage de déposer une demande de construction ultérieure.

Si elle constate que la construction est manifestement matériellement illégale, aucune procédure d'autorisation ultérieure n'est engagée, car la construction n'est pas apte à recevoir une autorisation. Cette hypothèse n'est admise que dans des cas clairs et de manière restrictive.

Avant qu'une décision ne soit prise en raison de l'état illégal, la personne concernée se voit accorder le droit d'être entendue. Elle reçoit un courrier expliquant la procédure envisagée et les motifs, avec la possibilité de prendre position.

Déroulement en cas de construction sans autorisation de construire

Comment planifier la comparaison cantonale pour votre projet

La première étape est l'entretien préalable avec l'autorité locale de la construction. C'est là aussi que se clarifie le type de procédure applicable au projet. Parallèlement, il vaut la peine d'informer rapidement les voisins concernés. Pour les plans et les formulaires, il convient de faire appel à des professionnels : la représentation correcte et le remplissage sont exigeants, et les dossiers de demande déficients ou incomplets sont rejetés.

Pour la comparaison cantonale, il est recommandé d'utiliser une grille avec des lignes séparées plutôt qu'un délai global :

Type de procédure : ordinaire, simplifié ou procédure d'annonce ou de notification.

Délai de traitement par l'autorité (voir la section sur les délais).

Délai d'opposition des tiers (voir ci-dessus).

Durée de validité de l'autorisation (voir ci-dessus).

Une autre ligne concerne le canal de dépôt : dans le canton de Zurich, la procédure se déroule sans papier via la plateforme eBaugesucheZH depuis le 1er avril 2024.

La demande elle-même doit être déposée auprès de la commune d'implantation. Les autorisations cantonales supplémentaires selon l'annexe de l'ordonnance respective sont examinées séparément.

Étapes pour la comparaison cantonale d'une demande de construction