Autorizzazione edilizia cantonale: procedure, termini e piccole costruzioni

Una domanda di costruzione, molte competenze

In Svizzera, costruire è fondamentalmente soggetto ad autorizzazione. L’articolo 22 della Legge federale sulla pianificazione del territorio (LPT) stabilisce che le costruzioni e le installazioni possono essere erette o modificate solo con un’autorizzazione delle autorità. Sono interessate tutte le costruzioni con un collegamento fisso al suolo.

Le leggi cantonali sulla pianificazione e sulle costruzioni precisano questa norma fondamentale di diritto federale. Quali lavori siano soggetti ad autorizzazione risulta da tre livelli: diritto federale, diritto cantonale e diritto comunale. I progetti esenti da autorizzazione sono regolati in modo diverso da Cantone a Cantone.

L’ufficio competente per il deposito è il Comune di ubicazione. Le domande di natura edilizia devono原则上 essere presentate presso di esso.

L’autorità edilizia locale è il primo punto di contatto per la pianificazione e l'autorizzazione. Essa verifica la completezza delle domande di costruzione pervenute e informa sui documenti necessari. Ciò che è esente da autorizzazione nel caso concreto viene regolato da ogni Comune anche tramite una propria scheda informativa.

Con un cambio di Cantone, questa regola di base non cambia. Cambiano quattro grandezze: il tipo di procedura, il termine di istruttoria dell’autorità, il termine per le opposizioni di terzi e le soglie oltre le quali un progetto è considerato soggetto ad autorizzazione. Si aggiunge la questione se, oltre all’autorizzazione comunale, siano necessarie ulteriori autorizzazioni cantonali.

Ordinaria, semplificata, notifica

Il Canton Zurigo conosce tre tipi di procedura. Nella procedura ordinaria ai sensi degli §§ 319–321 della Legge sulla pianificazione e sulle costruzioni (PBG) vengono esaminati la maggior parte dei progetti edilizi. La procedura di annuncio è possibile per progetti edilizi minori che non toccano interessi di terzi. Nella procedura di notifica, i progetti devono essere semplicemente notificati all’autorità edilizia competente.

Il Canton Turgovia regola la procedura negli §§ 98 fino a 107 della Legge sulla pianificazione e sulle costruzioni (PBG). Conosce anch’esso tre procedure: la procedura ordinaria con pubblicazione pubblica, la procedura semplificata per progetti di modesta entità e la procedura di notifica. Ai sensi dell’§ 98 PBG, è fondamentalmente necessaria un’autorizzazione edilizia per tutte le costruzioni e installazioni. Le eccezioni si trovano nell’§ 99 PBG.

Per il confronto tra due Cantoni non è determinante la dimensione del Comune, bensì il tipo di procedura. Lo stesso progetto può rientrare in procedure diverse in due Cantoni. Le denominazioni delle procedure non coincidono ovunque: in Turgovia si parla di «semplificata», nel Canton Zurigo di «procedura di annuncio», mentre in entrambi i Cantoni esiste una procedura di notifica.

Tipi di procedura secondo le regolamentazioni cantonali: confronto tra Zurigo e Turgovia

Due orologi: termine di istruttoria e termine per le opposizioni

Il termine di istruttoria riguarda l’autorità. Nel Canton Zurigo, le autorità di autorizzazione prendono le loro decisioni nella procedura ordinaria generalmente entro 2 mesi dal pre-esame; per nuove costruzioni e progetti di ristrutturazione più ampi, sono disponibili 4 mesi dal pre-esame. Nella procedura di annuncio, il termine di istruttoria è di 30 giorni.

Completamente separato da questo scorre il termine per le opposizioni di terzi. Esso varia da 20 a 30 giorni dalla pubblicazione sul Foglio ufficiale, a seconda del Cantone. I due termini hanno fattori scatenanti e destinatari diversi: uno vincola l’amministrazione e inizia con il pre-esame, l’altro vincola i vicini interessati e inizia con la pubblicazione ufficiale.

Chi confronta i termini deve considerarli separatamente. Un termine di istruttoria breve non dice nulla sulla possibilità di opposizione – e viceversa.

Nel calcolo dei termini occorre cautela. La verifica della completezza da parte dell’autorità edilizia locale e il pre-esame da parte dell’autorità di autorizzazione sono due passaggi distinti. Il termine di 2 rispettivamente 4 mesi viene calcolato a partire dal pre-esame. Chi pianifica le scadenze deve chiarire quale passaggio nel Cantone specifico avvia il decorso del termine.

Si aggiunge una terza indicazione temporale: l’autorizzazione edilizia è valida generalmente per tre anni; esplicitamente per il Canton Basilea Città nell’§ 53 dell’Ordinanza sulla pianificazione e sulle costruzioni (BPV). Secondo lo studio ZKB 2023, la durata media delle autorizzazioni in Svizzera nel 2022 era di 140 giorni. Si tratta di circa il 70 percento in più rispetto al 2010.

Durata media delle autorizzazioni in Svizzera (2022)

Dove il silenzio vale come consenso

La più rapida è la procedura di notifica. Nel Canton Zurigo, i progetti devono essere semplicemente notificati all’autorità edilizia competente. Se entro 30 giorni dal ricevimento della conferma di entrata non viene disposto altrimenti, il progetto può essere realizzato. La logica differisce dalla procedura di autorizzazione: non è un consenso, ma l’assenza di una disposizione a dare il via libera.

Ai sensi dell’§ 2a dell’Ordinanza sulla procedura edilizia (BVV), la procedura di notifica zurighese si applica a molti tipi di impianti solari, pompe di calore, allacciamenti al teleriscaldamento e stazioni di ricarica per veicoli elettrici. L’elenco varia a livello cantonale; in Turgovia gli impianti solari sono citati anch’essi come esempio. Se un progetto concreto rientri nell’ordinamento di notifica cantonale lo decide il Comune. Esso determina anche quale procedura debba essere applicata.

Piccole costruzioni: esente da autorizzazione non significa ovunque la stessa grandezza

Quanto divergano le soglie cantonali lo mostra il confronto per le piccole costruzioni non riscaldate. Nel Canton Berna sono ammesse senza autorizzazione se presentano una superficie lorda di pavimento massima di 10 m² e un’altezza massima di 2,50 metri. Il Canton Zurigo ammette solo fino a 2,0 m² di superficie e 1,50 metri di altezza. La superficie lorda di pavimento ammessa differisce di un fattore cinque, l’altezza ammessa di circa due terzi.

Il Canton Turgovia regola le eccezioni nell’§ 99 PBG. Esempi tipici sono casette da giardino sotto una certa dimensione, semplici sentieri o piccole recinzioni.

Nella pratica, una piccola area di seduta in giardino piana e senza maggiori modifiche strutturali è generalmente considerata esente da autorizzazione.

Chi trasferisce i 10 m² bernesi su una località zurighese costruisce senza autorizzazione, sebbene questa sia richiesta.

Quando il Cantone ha voce in capitolo

Oltre o al posto dell’autorizzazione edilizia comunale, possono essere necessarie una o più autorizzazioni cantonali. Nel Canton Zurigo, l’allegato dell’Ordinanza sulla procedura edilizia (BVV) mostra per quali progetti sono necessarie autorizzazioni cantonali. Lì si può chiarire prima del deposito se debbano essere coinvolti altri uffici specialistici cantonali.

Per le installazioni che possono gravare significativamente sull’ambiente, oltre alla procedura di autorizzazione edilizia deve essere effettuata una valutazione dell’impatto ambientale (VIA). Competente è l’autorità che decide sull’intera procedura di autorizzazione o approvazione. La prassi ambientale zurighese consiglia i richiedenti, le autorità competenti e gli uffici specialistici per la protezione dell’ambiente il più presto possibile su questioni relative alla VIA, ad esempio sullo svolgimento della procedura.

Cosa succede se il termine viene mancato o la domanda non viene presentata affatto

Costruire senza autorizzazione edilizia è vietato, tranne che per i progetti non soggetti ad autorizzazione – e questo in tutta la Svizzera. Illegali sono anche le costruzioni che non corrispondono all’autorizzazione edilizia rilasciata, costituendo quindi una violazione dell’autorizzazione.

Le possibili conseguenze sono: procedura di autorizzazione edilizia successiva, procedura di ripristino, ordinanza di sospensione (stop ai lavori), divieto di utilizzo e sanzione. La procedura viene spesso avviata da una denuncia.

I membri dell’autorità edilizia devono sporgere denuncia immediatamente presso l’autorità edilizia qualora vengano a conoscenza di una costruzione senza la necessaria autorizzazione edilizia. I cittadini non sono obbligati a farlo. Possono tuttavia presentare una denuncia anche se non sono interessati dal progetto edilizio.

Lo svolgimento tipico: se l’autorità edilizia viene a conoscenza di una costruzione senza autorizzazione, verifica inizialmente in modo sommario se sia possibile un’autorizzazione successiva – senza un’ampia assunzione di prove.

Se il pre-esame rivela che la costruzione non viola palesemente le norme pertinenti, l’autorità edilizia invita il committente a presentare successivamente una domanda di costruzione.

Se rileva che la costruzione è palesemente illegale sotto il profilo materiale, non viene avviata alcuna procedura di autorizzazione successiva, poiché la costruzione non è idonea all’autorizzazione edilizia. Questa presunzione è ammessa solo in casi chiari e in modo restrittivo.

Prima che venga emessa un’ordinanza a causa dello stato illegale, alla persona interessata viene garantito il diritto di essere ascoltata. Riceve una lettera sull’intenzione di procedere e sulle motivazioni, collegata alla possibilità di prendere posizione.

Svolgimento in caso di costruzione senza autorizzazione edilizia

Come pianificare il confronto cantonale per il vostro progetto

Il primo passo è il colloquio preliminare con l’autorità edilizia locale. Lì si chiarisce anche quale tipo di procedura si applichi al progetto. Parallelamente, vale la pena informare tempestivamente i vicini interessati. Per piani e moduli dovrebbero essere consultati esperti: la corretta rappresentazione e compilazione è impegnativa e domande incomplete o carenti vengono respinte.

Per il confronto cantonale si consiglia una griglia con righe separate invece di un termine cumulativo:

Tipo di procedura: ordinaria, semplificata o di annuncio/notifica.

Termine di istruttoria dell’autorità (vedi sezione sui termini).

Termine per le opposizioni di terzi (vedi sopra).

Durata di validità dell’autorizzazione (vedi sopra).

Come ulteriore riga va aggiunto il canale di deposito: Nel Canton Zurigo la procedura avviene senza carta dal 1° aprile 2024 tramite la piattaforma eBaugesucheZH.

La domanda stessa va presentata al Comune di ubicazione. Le ulteriori autorizzazioni cantonali secondo l’allegato del rispettivo ordinamento vengono esaminate separatamente.

Passaggi per il confronto cantonale per una domanda di costruzione