Kantonale Baubewilligung: Verfahrensarten, Fristen und Kleinbauten

Ein Baugesuch, viele Zuständigkeiten

Bauen ist in der Schweiz grundsätzlich bewilligungspflichtig. Artikel 22 des Raumplanungsgesetzes (RPG) bestimmt, dass Bauten und Anlagen nur mit behördlicher Bewilligung errichtet oder geändert werden dürfen. Erfasst sind alle Bauten mit fester Verbindung zum Boden.

Die kantonalen Planungs- und Baugesetze präzisieren diese bundesrechtliche Grundregel. Welche Arbeiten bewilligungspflichtig sind, ergibt sich aus drei Ebenen: Bundesrecht, kantonales Recht und kommunales Recht. Die bewilligungsfreien Vorhaben sind von Kanton zu Kanton unterschiedlich geregelt.

Eingabestelle ist die Standortgemeinde. Baurechtliche Gesuche sind grundsätzlich bei ihr einzureichen.

Die örtliche Baubehörde ist erste Anlaufstelle bei Planung und Bewilligung. Sie prüft eingegangene Baugesuche auf Vollständigkeit und informiert über die notwendigen Unterlagen. Was im Einzelfall bewilligungsfrei ist, regelt jede Gemeinde zusätzlich über ein eigenes Merkblatt.

Bei einem Kantonswechsel ändert sich diese Grundregel nicht. Es ändern sich vier Grössen: die Verfahrensart, die Behandlungsfrist der Behörde, die Einsprachefrist Dritter und die Schwellenwerte, ab denen ein Vorhaben überhaupt als bewilligungspflichtig gilt. Dazu kommt die Frage, ob neben der kommunalen Bewilligung kantonale Zusatzbewilligungen nötig sind.

Ordentlich, vereinfacht, gemeldet

Der Kanton Zürich kennt drei Verfahrensarten. Im ordentlichen Verfahren nach §§ 319–321 PBG werden die meisten Bauvorhaben geprüft. Das Anzeigeverfahren ist für kleinere Bauvorhaben möglich, bei denen keine Interessen Dritter berührt werden. Im Meldeverfahren müssen Vorhaben der zuständigen Baubehörde lediglich gemeldet werden.

Der Kanton Thurgau regelt das Verfahren in §§ 98 bis 107 des Planungs- und Baugesetzes (PBG). Er kennt ebenfalls drei Verfahren: das ordentliche Verfahren mit öffentlicher Auflage, das vereinfachte Verfahren für geringfügige Vorhaben und das Meldeverfahren. Nach § 98 PBG braucht es grundsätzlich für alle Bauten und Anlagen eine Baubewilligung. Die Ausnahmen finden sich in § 99 PBG.

Für den Vergleich zweier Kantone ist nicht die Gemeindegrösse massgebend, sondern die Verfahrensart. Dasselbe Vorhaben kann in zwei Kantonen in unterschiedliche Verfahren fallen. Die Verfahrensbezeichnungen stimmen nicht überall überein: Im Thurgau heisst es «vereinfacht», im Kanton Zürich «Anzeigeverfahren», dazu in beiden Kantonen ein Meldeverfahren.

Verfahrensarten nach Kantonalen Regelungen: Zürich und Thurgau im Vergleich

Zwei Uhren: Behandlungsfrist und Einsprachefrist

Die Behandlungsfrist betrifft die Behörde. Im Kanton Zürich treffen die Bewilligungsbehörden ihre Entscheide im ordentlichen Verfahren in der Regel innert 2 Monaten seit der Vorprüfung; bei Neubauten und grösseren Umbauvorhaben stehen 4 Monate ab Vorprüfung zur Verfügung. Im Anzeigeverfahren beträgt die Behandlungsfrist 30 Tage.

Davon völlig getrennt läuft die Einsprachefrist Dritter. Sie beträgt je nach Kanton 20 bis 30 Tage ab Publikation im Amtsblatt. Die beiden Fristen haben unterschiedliche Auslöser und Adressaten: Die eine bindet die Verwaltung und beginnt mit der Vorprüfung, die andere bindet betroffene Nachbarn und beginnt mit der amtlichen Publikation.

Wer Fristen vergleicht, muss sie getrennt erfassen. Eine kurze Behandlungsfrist sagt nichts über die Einsprachemöglichkeit aus – und umgekehrt.

Beim Fristenlauf ist Vorsicht geboten. Die Vollständigkeitsprüfung durch die örtliche Baubehörde und die Vorprüfung durch die Bewilligungsbehörde sind zwei Schritte. Die Frist von 2 beziehungsweise 4 Monaten wird ab der Vorprüfung gerechnet. Wer Termine plant, muss klären, welcher Schritt im konkreten Kanton den Fristenlauf auslöst.

Eine dritte Zeitangabe kommt hinzu: Die Baubewilligung ist in der Regel drei Jahre gültig; ausdrücklich für den Kanton Basel-Stadt in § 53 BPV. Laut der ZKB-Studie 2023 lag die durchschnittliche Bewilligungsdauer in der Schweiz im Jahr 2022 bei 140 Tagen. Das sind rund 70 Prozent mehr als 2010.

Durchschnittliche Bewilligungsdauer in der Schweiz (2022)

Wo Schweigen als Zustimmung gilt

Am schnellsten ist das Meldeverfahren. Im Kanton Zürich müssen die Vorhaben der zuständigen Baubehörde lediglich gemeldet werden. Wird innert 30 Tagen nach Erhalt der Eingangsbestätigung nichts anderes angeordnet, kann das Vorhaben umgesetzt werden. Die Logik unterscheidet sich vom Bewilligungsverfahren: Nicht eine Zustimmung, sondern das Ausbleiben einer Anordnung gibt den Start frei.

Nach § 2a der Bauverfahrensverordnung (BVV) gilt das Zürcher Meldeverfahren für viele Typen von Solaranlagen, Wärmepumpen, Fernwärmeanschlüssen und E-Ladestationen. Die Liste fällt kantonal unterschiedlich aus; im Thurgau werden Solaranlagen ebenfalls als Beispiel genannt. Ob ein konkretes Vorhaben unter die kantonale Meldeordnung fällt, entscheidet die Gemeinde. Sie bestimmt auch, welches Verfahren zur Anwendung kommt.

Kleinbauten: bewilligungsfrei heisst nicht überall gleich gross

Wie stark kantonale Schwellenwerte auseinanderliegen, zeigt der Vergleich bei unbeheizten Kleinbauten. Im Kanton Bern sind sie ohne Bewilligung zulässig, wenn sie höchstens 10 m² Grundfläche und maximal 2,50 Meter Höhe aufweisen. Der Kanton Zürich lässt nur bis zu 2,0 m² Fläche und 1,50 Meter Höhe zu. Die zulässige Grundfläche unterscheidet sich um den Faktor fünf, die zulässige Höhe um rund zwei Drittel.

Der Kanton Thurgau regelt die Ausnahmen in § 99 PBG. Typische Beispiele sind Gartenhäuschen unter einer bestimmten Grösse, einfache Wege oder kleine Einfriedungen.

In der Praxis gilt ein kleiner, ebener Gartensitzplatz ohne grössere bauliche Veränderungen in der Regel als bewilligungsfrei.

Wer die Berner 10 m² auf einen Zürcher Standort überträgt, baut ohne Bewilligung, obwohl eine solche erforderlich wäre.

Wenn der Kanton mitredet

Neben oder anstelle der kommunalen Baubewilligung können eine oder mehrere kantonale Bewilligungen erforderlich sein. Im Kanton Zürich zeigt der Anhang der Bauverfahrensverordnung (BVV), für welche Vorhaben kantonale Bewilligungen nötig sind. Dort lässt sich vor der Eingabe klären, ob weitere kantonale Fachstellen einbezogen werden müssen.

Für Anlagen, die die Umwelt erheblich belasten können, muss zum Baubewilligungsverfahren zusätzlich eine Umweltverträglichkeitsprüfung (UVP) durchgeführt werden. Zuständig ist die Behörde, die über das gesamte Bewilligungs- oder Genehmigungsverfahren entscheidet. Die Zürcher Umweltpraxis berät Gesuchsteller, zuständige Behörden und Umweltschutzfachstellen möglichst frühzeitig bei Fragen zur UVP, etwa zum Ablauf des Verfahrens.

Was passiert, wenn die Frist verpasst oder gar nicht eingereicht wird

Bauen ohne Baubewilligung ist verboten, ausser bei den nicht bewilligungspflichtigen Vorhaben – und zwar in der ganzen Schweiz. Rechtswidrig sind auch Bauten, die nicht der erteilten Baubewilligung entsprechen, also eine Bewilligungsüberschreitung darstellen.

Die möglichen Folgen sind: nachträgliches Baubewilligungsverfahren, Wiederherstellungsverfahren, Einstellungsverfügung (Baustopp), Benützungsverbot und Strafe. Ausgelöst wird das Verfahren oft durch eine Anzeige.

Mitglieder der Baubehörde müssen bei der Baubehörde unverzüglich Anzeige erstatten, wenn sie von einer Baute ohne erforderliche Baubewilligung Kenntnis erlangen. Bürgerinnen und Bürger sind dazu nicht verpflichtet. Sie können eine Anzeige aber auch dann einreichen, wenn sie vom Bauvorhaben nicht betroffen sind.

Der typische Ablauf: Erfährt die Baubehörde von einer bewilligungslosen Baute, prüft sie zunächst summarisch, ob eine nachträgliche Bewilligung möglich ist – ohne umfangreiche Beweiserhebung.

Ergibt die Vorprüfung, dass die Baute die einschlägigen Normen nicht offensichtlich verletzt, fordert die Baubehörde den Bauherrn auf, nachträglich ein Baugesuch einzureichen.

Ergibt sie, dass die Baute offensichtlich materiell rechtswidrig ist, wird kein nachträgliches Bewilligungsverfahren eingeleitet, weil die Baute nicht baubewilligungsfähig ist. Diese Annahme ist nur in klaren Fällen und restriktiv zulässig.

Bevor eine Verfügung wegen des rechtswidrigen Zustands ergeht, wird der betroffenen Person das rechtliche Gehör gewährt. Sie erhält ein Schreiben über das beabsichtigte Vorgehen und die Gründe, verbunden mit der Möglichkeit zur Stellungnahme.

Ablauf bei Bau ohne Baubewilligung

So planen Sie den Kantonsvergleich für Ihr Vorhaben

Der erste Schritt ist das Vorgespräch mit der örtlichen Baubehörde. Dort klärt sich auch, welche Verfahrensart für das Vorhaben gilt. Parallel lohnt sich die frühzeitige Orientierung der betroffenen Nachbarn. Für Pläne und Formulare sollten Fachleute beigezogen werden: Das korrekte Darstellen und Ausfüllen ist anspruchsvoll, und mangelhafte oder unvollständige Gesuchsunterlagen werden zurückgewiesen.

Für den Kantonsvergleich empfiehlt sich ein Raster mit getrennten Zeilen statt einer Sammelfrist:

Verfahrensart: ordentlich, vereinfacht oder Anzeige- oder Meldeverfahren.

Behandlungsfrist der Behörde (siehe Abschnitt zu den Fristen).

Einsprachefrist Dritter (siehe oben).

Gültigkeitsdauer der Bewilligung (siehe oben).

Als weitere Zeile gehört der Eingabekanal dazu: Im Kanton Zürich läuft das Verfahren seit dem 1. April 2024 papierlos über die Plattform eBaugesucheZH.

Das Gesuch selbst ist bei der Standortgemeinde einzureichen. Kantonale Zusatzbewilligungen nach dem Anhang der jeweiligen Verordnung werden separat geprüft.

Schritte beim Kantonsvergleich für ein Baugesuch